Практика рассмотрения споров, связанных с защитой прав собственности на объект недвижимости

Практика рассмотрения споров,
связанных с защитой прав собственности
на объект недвижимости

С.В. Бабаев
судья Федерального арбитражного суда
Волго-Вятского округа,
кандидат юридических наук

О.Д. Голубева
Помощник судьи Федерального
арбитражного суда
Волго-Вятского округа

Гражданско-правовой институт права собственности занимает центральное место во всех национальных правовых системах, а разделение имущества на движимое и недвижимое среди множества классификаций вещей, известных правовой науке, имеет первостепенное значение.

Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственности.

Согласно статье 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан и юридических лиц может находиться практически любое имущество, за исключением объектов, изъятых или ограниченных в обороте. Это в теории, а на практике триада правомочий собственника «владение – пользование – распоряжение» часто связана с различными разногласиями и конфликтами, провоцирующими споры о праве собственности.

Способами защиты права собственности на недвижимую вещь являются предусмотренные законом материально-правовые меры ве(щно-правовые, обязательственно-правовые и другие), посредством которых производится воздействие на нарушителя права собственности, в том числе путем обращения в суд с целью пресечения нарушения (или реальной угрозы нарушения) права собственности, восстановления права собственности, в предусмотренных законом случаях, привлечения нарушителя права собственности к ответственности.

Законодательство Российской Федерации установило следующие основные виды защиты: виндикационный и негаторный иски, иск о признании права собственности.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление от 29.04.2010 № 10/22) установлен еще один вещно-правовой способ защиты – признание права или обременения отсутствующими. Этот способ используется хозяйствующим субъектом гражданского оборота тогда, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество 2 зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

На сегодняшний день практика Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа свидетельствует о том, что хозяйствующие субъекты зачастую неверно определяют для себя область применения этого способа защиты, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Оспаривание истцом зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект недвижимости посредством предъявления иска о признании права собственности отсутствующим, при наличии оснований возникновения у него права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности, недопустимо.

Окружной суд уже рассмотрел более 20 кассационных жалоб по искам сетевой компании к администрации муниципального образования о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности на объекты энергоснабжения (см., например, дела № А29-3371/2012, № А29-3481/2012, № А29-3369/2012). Требуя у суда применения исключительного способа защиты своих интересов, истец в исковом заявлении и в процессе судебного разбирательства ссылался на наличие оснований возникновения у него права собственности на указанное имущество в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суды отклонили притязания сетевой компании, указав, что ею избран неверный способ защиты, поскольку лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

При рассмотрении споров, связанных с применением законодательства, которым регламентируется порядок распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, суды учитывают, что таковая возникает в силу любых допустимых законом или договором оснований.

По соглашению участников общей совместной собственности (а при его отсутствии - по решению суда) на их общее имущество может быть установлена долевая собственность.

Закон допускает перевод имущества с режима общей совместной на режим общей долевой собственности по решению суда. При этом первый из собственников, зарегистрировавший право, не имеет преимущества перед другим по распоряжению всем объектом в силу правил статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Камнем преткновения в этом случае стало определение момента возникновения права долевой собственности у бывших супругов Т-ных на имущество, переданное в аренду предпринимателю одним из них (дело № А43-30586/2011).

Суд первой инстанции указал, что суд общей юрисдикции признал спорное помещение совместной собственностью супругов. Государственную регистрацию права собственности на 1/2 долю в объекте аренды Т-н осуществил раньше Т-ной, это свидетельствует о том, что на протяжении определенного времени он являлся единственным собственником помещения и, следовательно, имел право на внесение изменений в условия сдачи в наём, касающиеся размера арендной платы.

Вместе с тем суд не учел, что в рассмотренном случае имело место не возникновение права собственности Т-ной на долю нежилого помещения, а смена режима собственности с учетом правил статей 256 и 254 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, право общей долевой собственности на спорный объет недвижимости за Т-ным и Т-ной возникло одновременно с прекращением права совместной собственности супругов. Момент проведения государственной регистрации права Т-ной на долю в праве общей долевой собственности юридически безразличен.

В материалах дела, вопреки требованиям статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствовало соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества.

Перечисленное свидетельствует о том, что Т-н был не вправе распора жаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности (Т-ой), а именно изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.

Отсутствие соглашения о выделе в натуре доли из общего имущества влечет за собой отказ в удовлетворении требования о признании права собственности на долю в объекте недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункты 1-3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество потребовало признать за ним право собственности на нежилое помещение (кафе), приобретенное истцом в результате цепочки сделок, первым звеном в которой являлся договор от 27.10.1995 купли-продажи доли праве собственности на помещения общей площадью 1587,6 квадратного метра (дело № А43-15763/2010).

Ни указанным договором, ни условиями последующих сделок не установлены площадь и место нахождения помещений, соответствующих истребуемой доле (47/100).

Соглашение о разделе общего имущества или о выделе в натуре доли из общего имущества в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в материалы дела не представили, в связи с чем суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

При оспаривании права собственности необходимо не только доказать недействительность оснований для государственной регистрации права, но и оспорить саму регистрации права, то есть опровергнуть титул.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к агрофирме об освобождении нежилых помещений, находящихся на первом этаже двухэтажного здания (дело № А82-12504/2008).

В ходе судебного разбирательства агрофирма, отклонив предъявленные к ней требования, ориентировала суд на отсутствие у предпринимателя законных оснований для регистрации права собственности, поскольку считала, что получила недвижимость в собственность в результате преобразования товарищества с ограниченной ответственностью в агрофирму. Следовательно, по её мнению, включение спорных помещений в состав муниципальной со

Суд не принял во внимание указанные аргументы ответчика, поскольку важнейшим основанием для удовлетворения виндикационного иска является наличие у собственника свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости, а позиция предпринимателя была подкреплена наличием такого свидетельства.

Из статьи 2 Федерального закона от 21.07-1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации) и разъяснений, данных в Постановлении № 10/22, следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и оспорить таковую возможно лишь в судебном порядке.

Апеллируя к суду, агрофирма не оспорила саму государственную регистрацию права собственности предпринимателя на спорные помещения и не привела каких-либо доказательств, объективно подтверждающих наличие у нее права пользования недвижимостью, в связи с чем виндикационные требования истца удовлетворены.

Юридическим фактом основания возникновения права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права собственности.

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В практике надлежит различать две ситуации, когда на момент совершения сделки лицо, передающее имущество во владение или собственность, не зарегистрировало право собственности на объект недвижимости, а сделало это позже и когда право вовсе не было зарегистрировано.

Отсутствие у владельца недвижимого имущества зарегистрированного права собственности на объект недвижимости свидетельствует о незаконности распоряжения таким имуществом, что влечет признание сделки недействительной (ничтожной).

<Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к научно-производственному объединению, открытому акционерному обществу, областному департаменту по управлению государственным имуществом и комитету по управлению муниципальным имуществом с иском о признании права собственности на 1/2 трансформаторной подстанции (дело № А82-12674/2010).

Общество с ограниченной ответственностью мотивировало заявленные требования тем, что является покупателем спорного объекта, однако в регистрации права собственности на приобретенный объект ему отказано в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности у продавца недвижимого имущества.

В качестве основания для возникновения права собственности общество сослалось на договор купли-продажи, заключенный в 2004 году.

Действующее законодательство (статья 6 Закона о госрегистрации) устанавливает действительность прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу Закона о госрегистрации, при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом.

В пункте 6 статьи 33 того же Закона определено, что данный Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (то есть с 31.01.1998).

Таким образом, при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя.

В рассматриваемом случае в нарушение перечисленных положений Закона о госрегистрации право собственности на здание трансформаторной подстанции не было зарегистрировано ни за первоначальным собственником (научно-производственным объединением) как ранее возникшее право, ни за акционерным обществом.

Данное обстоятельство в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло ничтожность сделки купли-продажи, заключенной в 2004 году акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, в части продажи 1/2 доли здания трансформаторной подстанции. Отсутствие у истца законного основания для возникновения права собственности на спорный объект недвижимости повлекло обоснованный отказ в удовлетворении заявленного требования.

Отсутствие государственной регистрации права собственности у арендодателя на момент совершения сделки аренды не влечет ее недействительности, если это право было зарегистрировано впоследствии.

Окружной суд отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по делу о взыскании задолженности и пеней по арендным платежам (дело № А82-16218/2011).

Суды первой и второй инстанций пришли к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель распорядился имуществом при отсутствии законных к тому оснований, ибо договор аренды подписан сторонами в июне 2010 года, а право собственности арендодателя на помещения зарегистрировано лишь в декабре 2010 года.

Вместе с тем суды двух инстанций не учли, что отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость на дату заключения договора аренды само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства.

В рассматриваемом случае после регистрации права собственности арендодателя контрагенты не вносили изменений в договор аренды, волеизъявление сторон как в момент заключения соглашения, так и после регистрации права было направлено на пользование арендатором помещений. Более того, арендатор фактически признал себя должником в арендном обязательстве и оплачивал платежи за пользование объектом и до государственной регистрации права собственности за арендодателем.

При названных обстоятельствах у судов отсутствовали правовые основания для признания указанного соглашения ничтожной сделкой и отказа на этом основании во взыскании установленной этим соглашением платы за пользование имуществом, переданным в пользование по условиям договора аренды.

Признание права общей долевой собственности в многоквартирном доме возможно при наличии безусловных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения создавались для нужд собственников жилья и содержат имущество, предназначенное для обслуживания одной и более квартир.

Товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с иском обществу о признании за собственниками помещений многоквартирного дома права общей долевой собственности на подвальное нежилое помещение, признании незаконной регистрации права общества на указанное помещение и о его истребовании из незаконного владения ответчика (дело № А28-453/2010).

Заявленные требования основаны на статьях 222, 290 и 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истребуемое имущество принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований, указав при этом, что из проектной и иной технической документации, договора на долевой участие в строительстве прямо следует, что спорный объект изначально создан и поставлен на государственный кадастровый учёт как самостоятельный объект недвижимости, право собственности общества зарегистрировано в установленном законом порядке, то есть спорное помещение изначально создавалось как самостоятельный объект недвижимости и не предназначалось для обслуживания общего имущества жилого дома.

Из смысла статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Одно лишь наличие в подвале инженерных коммуникаций не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности собственников квартир на указанные помещения.

Изложенное свидетельствует о правомерности отклонения судами всех инстанций заявленных товариществом собственников жилья требований.

В заключение следует особо подчеркнуть то, что Постановление № 10/22 обобщило и привело к единству правовые позиции арбитражных судов по вопросам, касающимся защиты права собственности. То обстоятельство, что подходы к толкованию норм права обобщены в совместном постановлении высших судов, является, безусловно, позитивным, поскольку способствует унификации правоприменения в системе арбитражных судов и судов общей юрисдикции.